Posted on

Kinnisvaraga rikastumise valem – kuidas osta kortereid 1-5

Hei hei. Teen vaikselt oma mõtetega siin otsa lahti.

Mulle on alati meeldinud kinnisvara – see on lihtne, loogiline ja tootlusrikas. Paljude jaoks tundub see aktsiate ja laenude kõrval alustamiseks väga keeruline ja kaptitalimahukas (mis krdi laenud ja võimendus? kust ma kapitali saan jne?)

Annan siin kiire ülevaate kuidas kinnisvaraga alustada, kuidas laene võtta, ettevõttesse kinnisvara soetada ja lõppu jätan ka näite, kuidas oma kinnisvara portfell üles ehitada. Kui muidu kuiv teooria ei sobi, siis vaadatake kindlasti lõpus näidet. Head lugemist!

Miks kinnisvara?
Kinnisvara puhul on tegu reaalvaraga. Sa näed oma silmaga, et sul on see olemas. Kinnisvara pakub lisaks igakuisele üüritootlusele ka loodetavasti kinnisvara hinna kasvu. Rasketel aegadel (nagu hiljuti koroona epideemia) on sul võimalus ikkagi tootlust saada – isegi kui see on -30% sellest, mis sa tavaliselt küsid – erinevalt dividendiaktsiatest, kus sul koheselt kraanid kinni keeratakse.

Peamised küsimused, mis investeerimiskinnisvara juures tekib:
1. Kas osta see eraisikule või ettevõttele?
2. Mis laenudega seda tuleks teha, mis laenuintressid on?
3. Milliseid objekte peaks valmida? Mis on kõige tootlikum?
4. Kust saada kapitali?
5. Mul on esimene korter kodulaenuga käes, kuidas edasi?

Alustame algusest – eraisik vs ettevõte
Kui tavainimsel ei tule isegi mõttesse ettevõttesse kinnisvara soetada, siis finantssõdurid on kindlasti lugenud Kristi blogist (kes veel pole, siis tehke seda kohe), et see on ainuõige võimalus. Küll aga nõuab ettevõttesse laenu saamine stabiilset käivet ja kasumit, mis peab ületama minimaalselt 1.2-1.3 korda laenu tagasimakse summa. Ja mis kõige hullem 40% sissemakset. Kellel aga võimalus, siis tasuks igal juhul kinnisvaraportfell ehitada ettevõttesse, kuna kodulaenu tahaksid ju kasutada kodu ostmisel.
Kui esialgu pole võimalust korterit ettevõttesse osta, siis on tegelikult ka mitu varianti kuidas alustada. Küll aga peab silmas pidama, et tekib välja üürimisel tekib kohene maksukohustus, kulusid ja laenu ei saa maha arvata ja müügil tekib samuti maksukohustus.

Erinevad variandid eraisikuna kinnisvarasse investeerimisel:
– Kui elad üürikorteris, siis on kõige lihtsam ära kasutada kodulaenu.
– Kui elad juba endale soetatud korteris, siis tasub uurida pangalt, kas on võimalik kasutada kodukapitalilaenu (natukene kõrgem intress).

Üsna tihedalt kasutatakse skeemi, et kõigepealt ostetakse endale näiteks kahetoaline korter elamiseks kodulaenuga. Kui pere kasvab/kolitakse kokku, siis soetatakse kolmetoaline ja jäetakse kahetoaline korter üürile. Sel juhul saab pangaga läbi rääkida, et kolmetoalisest saab kodulaen ja kahetoaline läheb kodukapitalilaenu peale.

Selleks, et eraisikuna maksudelt veidi kokku hoida on võimalik teha ka nii-öelda hübriid variant, kus kasutad lisaks veel enda ettevõtet. Kuidas see toimib? Eraisik ostab korteri, maksab laenu ja annab korteri tasuta kasutamise lepingu alusel ettevõttele opereerida. Ettevõte saab omale õiguse korter välja üürida ja selle pealt tulu teenida, aga samas peab katma ka kõik jooksvad kulutused (remondid, torumehed, kommunaalid jne).

Laenud – kodulaen, kodukapitalilaen, investeerimislaen jne
Kirjutan veidi täpsemalt erinevatest laenuvõimalustest (kui keegi näeb, et midagi on puudu või valesti, siis karjuge kommentaariumis).

Kodulaen – kõigile vist juba tuttav, aga panen kirja ikka. Laenuperiood kuni 30 aastat, intress ~2.0-2.5 %, sissemakse 10% (Kredexiga) – 30%. Enamasti jääb ikkagi 20% kanti ilma Kredexita. Kui on võimalus, siis tasub esimesena ära kasutada kodulaen (kui just lähiajal pole plaanis endale päriselt kodu soetada), kuna see on kõige madalama intressiga.
Enamasti saab iga inimene ühe kodulaenu, mistõttu tasuks enne leivade ühte kappi panemist (abielu) kasutada mõlemal abikaasal ära antud võimalus, kuna hiljem arvestatakse teie vara ja sissetulekut ühtsena.

Häkk: Kui muidu saab võtta ühe kodulaenu, siis kõvemad finantsgeeniused lepivad kolme erineva pangaga samale päevale notarid, et osta kolm korterit kodulaenuga (kuna tehing on samal päeval, siis ei tohiks pankadel omavahel infot olla, et sa juba kodulaenu teisest pangast kodulaenu võtad). Kui allkirjad juba all saab, siis enamasti pangad ei tohiks enam taganeda. Kas see ka tegelikult toimib – pole õrna aimugi. Keegi on proovinud?

Kodukapitalilaen – ise kunagi kasutanud pole, nii et seda laenu oskan kõige vähem kommenteerida. Enamasti peaks laenuperiood olema natuke väiksem kui kodulaenul ~20 aastat, intress 3-4 % vahel ja sissemakse alates 15%. Eeldusel, et eraisiku sissetulek on piisavalt suur, siis peaks olema võimalik võtta ka mitut kodukapitalilaenu.

Investeerimislaen – antud laenu saab võtta ettevõttele. Neid olen ka ise kõige rohkem kasutanud, kuna eraisikuna jookseb mingist hetkest piir ette (olgu selleks siis 2-3 korterit). Üürimiseks ostetud kinnisvara puhul on enamasti sissemakseks ~40%, intressi olen saanud ka alla 4% (2020 aastal), aga see võib ka minna kuni 7-8%ni. Laenuperiood on enamasti kuni 5 aastat (10-aastase graafikuga) ehk viie aasta pärast tuleb ülejäänud laen kas tagasi maksta või refinantseerida.

Kui eraisikuna on stabiiline cashflow enamasti palga kujul, siis ettevõttesse korteri ostamisel vajatakse stabiilset käivet ja kasumit. Kui varem pole ettevõtlusega kokku puutunud, siis see võib olla isegi keerulisem samm kui igakuiselt raha sissemaksu jaoks kõrvale panna. Selleks tasuks igal juhul suunata ka üürivoost tekkiv tulu ettevõttesse (vt ülevalt poolt “tasuta kasutamisele andmise lepingu” punkti).

Kust saada kinnisvara jaoks kapitali?
Eks see ole kõigi jaoks individuaalne – enamasti tuleb lihtsalt palgast kõrvale panna nii palju kui võimalik ja erinevate sidehustle’idega ja oma ekspertiisiga lisa teenida. Kõvemad vennad nagu Rahakratt cashivad iga kuu 18k sisse ja panevad 16k kõrvale. Kindlasti soovitan tema teekond läbi vaadata kuidas ~1000€ palgatööst on tekitatud igakuiselt 10k+ sissetulek (2,5k passiivselt) umbes nelja aastaga.

Objekti valik ja võrdlus

Objekte valides vaatan ma alati peamiselt kolme asja – asukoht, tootlus ja seisukord. Kindlasti jääb sinna ka muid asju, aga need on esialgu kõige olulisemad näitajad.

Asukoht – kuna ma elan Tallinnas, siis on minu jaoks loogiline ka objekte Tallinnasse osta. Kui elaksin Tartus, siis ostaksin Tartusse. Kui elaksin mujal, siis ostaksin ikka Tallinnasse või Tartusse, kuna isiklikult ma ei näe, et mujal oleksid korterid hiljem piisavalt likviidsed. Kindlasti on võimalik mõne väikelinna korteritest pigistada välja suurem tootlus, aga minu jaoks on oluline, et vajadusel saaksin kiiresti uue üürniku sisse või korteri rahaks teha.

Tootlus – enamasti püüan leida kortereid mille tootlus on üle 8% ehk siis kui korteri hind on 70,000 €, siis peaks igaastane üüritootlus olema vähemalt 5600€ (466€ kuus). Siia ma ei hakka arvestama sisse kindlustusi, vakantsust jne. Üüritulu ma hindan enamasti kõhutunde järgi ja vaatan natuke ka KV portaalides ringi. Omakapitalitootlus erineb enamasti laenutüübist, sissemaksest jne, kuid selle püüan enamasti suruda üle 12%.

Enamasti annavad kõige parema tootlsue kas ühetoalised uberikud või mõned 4-5 toalised, kus iga tuba on eraldi välja üüritud. Minu jaoks tundub see aga liiga vaevaline, et iga 2-3 kuu tagant keegi välja tõsta või uut üürniku otsida.

Seisukord – Mulle meeldivad väiksed kahetoalised korterid, kus saab üüri küsida 450-550 € (korterihind enamasti 65-70k) ja elama panna ühe paarikese. Väiksed korterid sellepärast, et need on enamasti odavamad, aga üürnikele on oluline funktsionaalsus, mitte ruutmeetrite arv. Enamasti otsin ma korteri, kuhu saab koheselt üürniku sisse panna või on vaja teha ainult pisimuudatusi, koristus vms. Olen arvestanud, et iga nädal, mis mul seisab korter tühjana, kaotan ma umbes 150€.

Mõned eelised, mis antud tüüpi kahetoalinekorter annab:
– sinna on lihtne leida üürniku (madal vakantsus)
– enamasti paarikesed hoiavad korterit nagu oma kodu
– kui keegi kogemata seina augu lööb, siis see pole maailmalõpp
– korralik tootlus
– hea likviidsus võrreldes näiteks 3-4 toalisega või 1-toalise uberikuga

Reaalne näide – Esimene on korter lihtne, aga kuidas osta kortereid 2-5?
Tõnu on tavaline sallitallaja ja hipster. Ta elab elukaaslasega Kristiines kahetoalises üürikorteris. Tõnu töötab startupis digimeediavõlurina ja teenib kuus 1800€ kätte (jah need on reaalsed palgad startuppides). Kuna Tõnu elab koos elukaaslasega, kellega maksab kõik kodukulud pooleks, ja Tõnu sööb peamiselt tatart nagu Rahakratt, siis suudab ta igakuiselt säästa 1000€.

Kuna Tõnu on tark, siis ta alustas säästmisega juba poolteist aastat tagasi ja on kogunud omale 18,000€ eest sääste. Tõnu plaanib alustada vaikselt oma kinnisvara karjääri. Ta leiab omale Mustamäel sobiva kahetoalise korteri TTÜ kõrvalt, mille hind on 65,000€ (koos tehingukuludega). Tõnu otsustab selle osta kasutades kodulaenu ja on valmis maksma sisse 20% ehk 13,000€. Laenu saab Tõnu 25. aasta peale ja igakuiseks laenusummaks kujuneb 250€ koos kindlustusega.

Kuna Tõnu korter on vaba koheseks sissekolimiseks, siis Tõnu saab endale juba paari nädalaga üüriliseks toreda tudengipaari, kes on valmis maksma 450€ kuus + kommunaalid. Tõnule teeb see kuus kasumiks 200€, millele lisaks makstakse kinni ka tema pangalaen. Kuna Tõnu on tark ja teab, et oma kinnisvaraportfelli kavatseb ta tulevikus üles ehitada ettevõttesse, siis on ta varasemalt teinud enda kui eraisiku ja oma ettevõtte Sallide Holding OÜ vahel tasuta kasutamisele andmise lepingu. Tänu sellele saab tema ettevõte igakuiselt käivet 450€. Eraisikuna aga ei säästa ta enam mitte 1000€ vaid 750€ (kuna laen on 250€ veel eraisikul).

Tõnu on väga huvitatud ka järgmisest korterist ja on saanud omale külge investeerimispisiku. Ta teab, et kui tahaks sarnast korterit ettevõttesse osta, siis peab ta esiteks saama kokku ettevõttesse 40% sissemakse ehk 26,000€ (65k x 40%) ja lisaks peab ta igakuine ettevõtte rahavoog katma ära vähemalt 1,5 kordselt tulevase investeerimislaenu, milleks kujuneb umbes 450€ kuus (10-aastase graafiku juures). Ehk Tõnu igakuine ettevõtte rahavoog peaks olema 450€ x 1.5 = 675 €.

Tõnu võtab eesmärgiks osta oma teine üürikorter 18 kuu pärast. Selle ajani on tal aega koguda kokku 26,000€ ja vähemalt 675€-ne igakuine rahavoog ettevõttesse. Kuna Tõnu on digiekspert siis ta leiab omale tutvuste kaudu kaks klienti, kellele ta hakkab mõlemale pakkuma oma sotsiaalmeedia ja Google’i adsi optimeerimisteenust 200€ eest kuus (kokku 400€). Kuskilt peab ju alustama.

Vahekokkuvõtte Tõnu tegemistest pärast esimese korteri ostu.
Vaba raha: 5,000 €, mis jäi korteri ostust üle
Igakuine säästmine eraisikuna: 750€ (1000€ – 250€ laen)
Üürivoog ettevõttesse: 450€ kuus
Arved sotsiaalmeedi haldamise eest: 400€ kuus
Korter 1: väärtus 65,000€ (omakapital 13,000€)

Nagu näha, siis Tõnu katab ära varuga oma igakuise rahavoo eesmärgi. Nüüd tuleb plaan võtta sissemaksu 26,000€ kogumiseks. Tal on juba olemas 5,000 € ehk puudu 21,000€. Tõnu suudab 18 kuuga säästa 13,500€ eraisikuna (18 x 750€) ja ettevõttesse 15,300 € (18 x 850€). Kokku säästab Tõnu 18 kuuga 33,800€. Nüüd on tal teise korteri ostmiseks tingimused käes ja ta saab 4% laenu (laenumakseks saab Tõnu 425€), et osta teine korter Mustamäele hinnaga 65,000€ makstes sisse 40% (26k€). Eraisikuna annab ta laenu ettevõttesse, kuna tehing tuleb ettevõttega. Tõnu teeb ära tehingu. Igakuine rahavoog küll ei kasva väga palju, aga Tõnu on kahe korteri omanik ja maksab jõudsalt laenu tagasi, et tulevik endale kindlustada. Igakuine rahavoog korter nr 2st 450€(üür) – 425€(laenumakse) = 25€.

Vahekokku võtte pärast teise korteri ostu.
Vaba raha: 7800€ (33,800€-26,000€)
Igakuine säästmine eraisikuna: 750€ (1000€ – 250€ laen)
Üürivoog ettevõttesse: 450€ + 25€
Arved sotsiaalmeedi haldamise eest: 400€ kuus
Korter 1: väärtus 65,000€ (omakapital 13,000€ + lisaks põhisosa maksed)
Korter 2: väärtus 65,000€ (omakapital 26,000€)

Kõigest 18 kuuga on Tõnu teinud 18,000€-st oma net worthiks 46,800€ ja igakuiselt suudab ta kõrvale panna 750€ eraisikuna + 875€ ettevõttega. Kuna Tõnul on investeerimisplaan ja laenu kasutamine selge, siis on ta valmis kasvatama oma kinnisvaraportfelli järjest suuremaks.

Nagu näha, siis midagi keerulist kinnisvarasse investeerimisel pole. Kui korra on protsess läbi tehtud, siis edasi on palju lihtsam. Eks igaühel on alguspunkt ja tingimused erinevad jne, aga mõte jääb samaks – kui piisavalt säästa ja sidehustle’id teha, siis on võimalik kinnisvaraportfell väga kiirest üles ehitada.

Loodan, et said antud postitusest kasu. Kui on küsimusi või mingid faktid vms ei pea paika, siis võid julgelt kommentaariumis märku anda või otse kirjtuada huhneebajer@gmail.com. Mul on sulle ka palve. Kui sulle meeldib see jauramine siin ja tahaksid edaspidi ka kursis olla, siis jäta oma email siia paremale ja saadan sulle alati esimesena oma postitused.

Kraaps, aitäh!

Tegemist pole investeerimissoovitusega ega finantsnõustamisega. Antud blogi on kirjutatud meelelahutuslikul eesmärgil.

14 Replies to “Kinnisvaraga rikastumise valem – kuidas osta kortereid 1-5”

  1. Hea postitus!
    Ilusti puust ette ja punaseks😆
    Ettevõtte puhul tekib küsimus raamatupidamise kohta. Kui ettevõttes kaks klienti ja töötasu ei maksa, siis pole raamatupidajat vajagi, aga investeeringute kajastamiseks kas on? Ja kui keeruline see on?
    Minu arvates seda ei rõhutata piisavalt, et ettevõte peab pigem toimiv olema (vähemalt kui tahad laenu saada), mitte et teed lihtsalt varahaldusettevõtte. Hea, et selle välja tõid, et käivet vaja.

    1. Aitäh 😊 Raamatupidamist ma olen teinud täiesti ise algusest peale ja õppinud jooksvalt. Haridust mul majanduses ei ole, aga olen läbinud aine “Finantsarvestuse alused” – sellest piisas, et algust teha. Eks vahepeal tuleb ikka küsimusi, et kuidas ühte või teist kajastada, aga kui piisavalt googledada ja uurida, siis leiab vastuseid küll. PS! Ma pole veel KM kohustuslane – võimalik, et kui pean ennast registreerima, siis võtan raamatupidaja.

      Ettevõte peab olema toimiv jap. Olen kuulnud, et laenu saamisel väga pank ei julge esialgu arvestada potentsiaalse üürituluga, vaid nad soovivad pigem näha, et viimane aasta või 6 kuud oleks muud käivet ka. Üks variant on võtta mõnelt jõukamalt eraisikult laen, et korter välja osta, siis teenida üüri, hustledada veel kõrvalt mingi aastake ja siis refinantseerida pangaga. Mulle öeldi veel ka pangast, et tuleviku üüritulu peaks olema suurem kui laenumakse.

  2. Muidu nüanss – Kredexiga ostetud korterit nende reeglite järgi ei tohi välja üürida – peaks justkui Kredexi käenduse “välja ostma” enne. Kas ja kuidas praktikas rakendub pole kursis.

    1. Võid tulla vaatama 🙂 Võtsin city24-st esimese korteri mis vastas kriteeriumitele (~65k ja 2 tuba): https://www.city24.ee/et/kinnisvara/korterite-muuk/Tallinn-Mustamae-linnaosa/3586037?selectedTabMenu=list – arvan, et kui natuke vaeva näha selle korteriga, saab 450€ kätte küll. Aga eks lõppudelõpuks pole vahet kas summa on 430 või 450, vaid loeb süsteem, kuidas sa enda kinnisvaraportfelli üles ehitad, kuidas laenu kasutad jne.

  3. Aitäh, hea postitus!

    > Tõnu otsustab selle osta kasutades kodulaenu

    Kas pangad lubavad kodulaenuga ostetud korterit välja üürida? Kas ja mis juhul peab pangale teada andma, kui tahan üürile anda? Kas on ka võimalus, et pank ei luba seda või nt tõstab intressi? Saan muidugi aru, et erinevatel pankadel võivad olla eri tingimused, aga on sul (või lugejatel) sellega kogemusi?

    Siinjuures eeldus, et Kredexi käendust ei kasutata.

    1. Tänud. Hea küsimus. Ise pole otseselt pangale midagi selle kohta öelnud. Kodulaenu lepingust loen välja punkti: “Laenusaaja on kohustatud eelnevalt kirjalikult kooskõlastama pangaga tagatisega koormatud eseme
      suhtes sõlmitavad lepingu(d) nagu ostu-müügilepingud, hüpoteegi seadmise lepingud, vahetus- ja kinkelepingud jms, va rendi- või üürilepingud.” EKI keeleabi ütleks, et “va” on välja arvatud, mistõttu loen mina välja, et seda ma tegema ei pea. Kõige olulisem on pangale see, et kõik maksed laekuksid õigel ajal ning et üürimine ei kahjustaks korteri (panga jaoks hüpoteegi) väärtust. Kui see on korras, siis ei tohiks muu probleemiks olla. Aga võibolla oskab keegi seda veel paremini kommenteerida.

  4. Hästi kirjutatud ja väikeinvestorite poolt kasutatav skeem. Mida mina ise veel juurde arvestan on vara väärtuse kasv. Ka need 65K korterid võiks ajas kallimaks minna :).

    Seisukorra ja tootluse punkti välja toomine on oluline. Vanade paneelnmajade probleemiks minu hinnangul on rekonstreerimine, sest täislahendused on kallid. Rekonstreerimine võib üles viia mõned riskid. Remondifond/laenumakse hakkab sööma ära tootlust vs korteri väärtus võib langeda kõrge laenukoormuse pärast (keegi ei soovi seda osta, kõrvalkulude pärast).

    1. Tänud. Ma ise pole väärtuse kasvu sisse arvestanud, aga alles hinnati üks korter refinantseerimise ajal 65k pealt 69k peale. Väiksed võidud 🙂 Ma ise muidu väga laenumaksete pärast ei muretse nii kaua kuni maja hooldatakse.

Lisa kommentaar

Sinu e-postiaadressi ei avaldata. Nõutavad väljad on tähistatud *-ga